京評(píng)協(xié)專(zhuān)[2023]1號(hào) 北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答[2023年第一期]

北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答[2023年第一期]

京評(píng)協(xié)專(zhuān)[2023]1號(hào)             2023-12-6

　　特別提示

　　北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織專(zhuān)家對(duì)破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究并提出相關(guān)觀(guān)點(diǎn)，供資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)參考。

　　本期問(wèn)題解答不是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員個(gè)人的職業(yè)判斷。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況以及自身職業(yè)判斷審慎參考，不能直接照搬照抄。

　　問(wèn)題1.破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)報(bào)告類(lèi)型有哪幾種?價(jià)值類(lèi)型是什么?

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

　　破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受管理人或者潛在參與破產(chǎn)重整投資人的委托，出具的相關(guān)報(bào)告通常有以下四種。

　　(1)市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受管理人委托，根據(jù)破產(chǎn)重整案件的需要，為如實(shí)、客觀(guān)地反映債務(wù)人的資產(chǎn)價(jià)值情況，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提，對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)出具市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，為破產(chǎn)重整程序中管理人制作重整計(jì)劃草案提供價(jià)值參考依據(jù)。例如，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)管理人的需要，對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)抵債、變價(jià)處理出具市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，為管理人以資產(chǎn)進(jìn)行抵償債務(wù)、拍賣(mài)變現(xiàn)提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　(2)清算價(jià)值估值咨詢(xún)報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受管理人委托，根據(jù)破產(chǎn)重整案件的需要，為測(cè)算普通債權(quán)償債率，對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)出具清算價(jià)值類(lèi)型的清算價(jià)值估值咨詢(xún)報(bào)告，為破產(chǎn)重整程序中管理人制作重整計(jì)劃草案提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　(3)償債能力分析報(bào)告

　　資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受管理人委托，根據(jù)破產(chǎn)重整案件的需要，為反映債務(wù)人普通債權(quán)清償率水平情況，以市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、清算價(jià)值估值咨詢(xún)報(bào)告為基礎(chǔ)，按照《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清償順序，分析估算普通債權(quán)清償率，為管理人制作重整計(jì)劃草案提供參考依據(jù)。

　　(4)投資價(jià)值分析報(bào)告

　　破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)除了可以接受破產(chǎn)管理人委托外，還可以接受參與破產(chǎn)重整潛在投資人、債權(quán)人等其他主體的委托提供相關(guān)估值咨詢(xún)服務(wù)。例如，在同一個(gè)破產(chǎn)重整案件中，除了已經(jīng)接受管理人委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)外，與管理人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的其他資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以接受參與破產(chǎn)重整的潛在投資者委托，作為估值顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，就潛在投資者擬參與投資的有效資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行測(cè)算和分析，出具投資價(jià)值類(lèi)型的分析報(bào)告或者根據(jù)委托方的需要出具其他相關(guān)咨詢(xún)報(bào)告，為潛在投資者參與重整計(jì)劃提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　問(wèn)題2.破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇有哪些特定要求?

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

　　破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估一般以人民法院受理破產(chǎn)日為資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。在破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，由于受理破產(chǎn)日可能不是月末時(shí)點(diǎn)、債務(wù)人持續(xù)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)核算尚未結(jié)賬、人民法院對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)實(shí)質(zhì)性合并重整主體的受理破產(chǎn)日不同等原因，管理人征求會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)意見(jiàn)后，按照如下方式并報(bào)人民法院同意后確定評(píng)估基準(zhǔn)日：

　　(1)在破產(chǎn)重整程序中，如債務(wù)人繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，破產(chǎn)受理日不在月末，可以選擇受理破產(chǎn)日的前一個(gè)月末或者下一個(gè)月末作為評(píng)估基準(zhǔn)日;

　　(2)因人民法院對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)實(shí)質(zhì)性合并重整不同主體的受理破產(chǎn)日不同，可以以人民法院受理關(guān)聯(lián)企業(yè)實(shí)質(zhì)性合并重整日作為評(píng)估基準(zhǔn)日;

　　(3)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第七十九條，債務(wù)人或者管理人應(yīng)當(dāng)自人民法院裁定債務(wù)人重整之日起六個(gè)月內(nèi)，同時(shí)向人民法院和債權(quán)人會(huì)議提交重整計(jì)劃草案。期限屆滿(mǎn)，經(jīng)債務(wù)人或者管理人請(qǐng)求，有正當(dāng)理由的，人民法院可以裁定延期三個(gè)月。在破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，根據(jù)破產(chǎn)重整管理人提交重整計(jì)劃草案的期限，經(jīng)人民法院裁定進(jìn)行適當(dāng)延期的，延期后債務(wù)人的資產(chǎn)、負(fù)債可能發(fā)生較大變化。為便于制作重整計(jì)劃草案時(shí)向債權(quán)人提供一個(gè)相對(duì)合理時(shí)點(diǎn)的債權(quán)清償率的測(cè)算結(jié)果，以及向新投資人提供企業(yè)價(jià)值估算的參考依據(jù)，經(jīng)人民法院同意，管理人會(huì)同會(huì)計(jì)師事務(wù)所及資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以選擇一個(gè)距離向人民法院和債權(quán)人會(huì)議提交重整計(jì)劃草案日期較近的月末時(shí)點(diǎn)作為資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　問(wèn)題3.企業(yè)破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目中，評(píng)估對(duì)象和范圍與一般企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中的評(píng)估對(duì)象和范圍有哪些不同?

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

　　破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)報(bào)告是管理人制作重整計(jì)劃草案及財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)方案的重要價(jià)值依據(jù)，對(duì)準(zhǔn)確界定破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍即破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍非常重要。在破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，劃定破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)邊界的任務(wù)一般是由會(huì)計(jì)師事務(wù)所協(xié)助管理人共同完成，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋與管理人、會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行充分溝通和交流，了解破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍，并據(jù)此確定破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍。

　　破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估對(duì)象和范圍是依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》確定的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)(即破產(chǎn)財(cái)產(chǎn))確定的。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請(qǐng)受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，屬于債務(wù)人所有權(quán)資產(chǎn)�！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》相關(guān)司法解釋對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍以及不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍給出了比較清晰邊界和相關(guān)解釋。

　　(1)《企業(yè)破產(chǎn)法》中有關(guān)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍的規(guī)定

　　《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條規(guī)定，破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請(qǐng)受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。第三十一條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)：(一)無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的;(二)以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的;(三)對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的;(四)對(duì)未到期的債務(wù)提前清償?shù)?(五)放棄債權(quán)的。第三十二條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人有本法第二條第一款規(guī)定的情形，仍對(duì)個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)�，管理人有�?quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。但是，個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的除外。

　　(2)相關(guān)司法解釋中規(guī)定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍

　　最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問(wèn)題的規(guī)定(二)》第一條規(guī)定：“除債務(wù)人所有的貨幣、實(shí)物外，債務(wù)人依法享有的可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的債權(quán)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、用益物權(quán)等財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，人民法院均應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”。第二條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：(一)債務(wù)人基于倉(cāng)儲(chǔ)、保管、承攬、代銷(xiāo)、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn);(二)債務(wù)人在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn);(三)所有權(quán)專(zhuān)屬于國(guó)家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn);(四)其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”。

　　一般企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象和范圍是根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-企業(yè)價(jià)值》確定的。其中，評(píng)估對(duì)象是企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或者股東部分權(quán)益價(jià)值等，評(píng)估范圍是以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，包含該時(shí)點(diǎn)企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》第二十條，企業(yè)資產(chǎn)為企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。企業(yè)預(yù)期在未來(lái)發(fā)生的交易或者事項(xiàng)不形成資產(chǎn)。由企業(yè)擁有或者控制，是指企業(yè)享有某項(xiàng)資源的所有權(quán)，或者雖然不享有某項(xiàng)資源的所有權(quán)，但該資源能被企業(yè)所控制。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》第二十一條，符合規(guī)定的資產(chǎn)定義的資源，在同時(shí)滿(mǎn)足以下條件時(shí)，確認(rèn)為資產(chǎn)：(一)與該資源有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(二)該資源的成本或者價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》第二十二條，符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認(rèn)條件的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負(fù)債表;符合資產(chǎn)定義、但不符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的項(xiàng)目，不應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負(fù)債表。

　　綜上所知，破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象和范圍與一般企業(yè)價(jià)值評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和范圍在定義、邊界范圍上存在不同，在破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)需依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)瑫?huì)同管理人及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確辨別確定評(píng)估對(duì)象和范圍，確保不重不漏。

　　問(wèn)題4.國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在破產(chǎn)重整資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中是否納入評(píng)估范圍?

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

　　管理人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)破產(chǎn)主體涉及的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的實(shí)際情況，分析確定是否將其納入評(píng)估范圍。

　　《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條第一款第(四)項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè)，其依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。”

　　在破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，如果劃撥土地涉及授權(quán)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為國(guó)有資本金、依法對(duì)劃撥土地進(jìn)行抵押等特殊情形時(shí)，可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)納入債務(wù)人財(cái)產(chǎn)范圍。

　　(1)劃撥土地以授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式作價(jià)出資時(shí)應(yīng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置。無(wú)償取得的劃撥土地不作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置，政府可無(wú)償收回，但劃撥土地使用權(quán)在企業(yè)設(shè)立時(shí)即作為股東出資存在，并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)予以登記的，應(yīng)屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。

　　(2)企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物依法設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)。劃撥土地依法設(shè)立抵押的，抵押權(quán)人就扣除土地使用權(quán)出讓金的抵押標(biāo)的物對(duì)價(jià)享有優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償后仍有剩余的納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。

　　問(wèn)題5.破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，融資租賃物是否納入評(píng)估范圍?

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)：

　　管理人依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)破產(chǎn)主體涉及的融資租賃物的實(shí)際情況，分析確定是否將其納入評(píng)估范圍。

　　《民法典》第七百四十五條規(guī)定“出租人對(duì)租賃物享有所有權(quán)”;第七百五十七條規(guī)定“出租人和承租人可以約定租賃期限屆滿(mǎn)租賃物的歸屬;對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人”。因此，在租賃期間出租人享有對(duì)租賃物的所有權(quán)，這是毋庸置疑的。依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及其相關(guān)司法解釋?zhuān)瑐鶆?wù)人占有使用他人的資產(chǎn)不應(yīng)屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)�！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條第二項(xiàng)“管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行;但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。”

　　在破產(chǎn)重整實(shí)務(wù)中，融資租賃物在破產(chǎn)程序終結(jié)前能否納入債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)范圍即納入資產(chǎn)評(píng)估范圍，需根據(jù)融資租賃合同的具體內(nèi)容、履行情況、有效性以及破產(chǎn)管理人是否決定繼續(xù)履行合同等因素進(jìn)行分析和辨認(rèn)，并確定是否將其納入資產(chǎn)評(píng)估范圍。

　　(1)融資租賃合同有效，約定融資租賃物在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)租賃物的歸屬為承租人的情況下，如果管理人決定繼續(xù)履行合同，一般出租人要求管理人提供擔(dān)保，那么融資租賃物價(jià)值就應(yīng)該納入資產(chǎn)評(píng)估范圍，出租人對(duì)未付租金及其他損失進(jìn)行優(yōu)先債權(quán)申報(bào);如果管理人決定解除合同，出租人擁有融資租賃物的取回權(quán)，融資租賃物價(jià)值超過(guò)承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的部分應(yīng)當(dāng)納入債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的范圍即應(yīng)該納入資產(chǎn)評(píng)估范圍。

　　(2)融資租賃合同有效，約定融資租賃物在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)租賃物的歸屬為出租人的情況下，無(wú)論管理人決定繼續(xù)履行還是提前解除合同，融資租賃物都不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)納入資產(chǎn)評(píng)估范圍;出租人對(duì)未付租金及其他損失進(jìn)行債權(quán)申報(bào)。

　　(3)融資租賃合同無(wú)效，或者名為融資租賃實(shí)為借貸或其他法律關(guān)系的情況下，根據(jù)債權(quán)人和債務(wù)人之間的實(shí)際債權(quán)債務(wù)關(guān)系，可以認(rèn)定融資租賃物為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的，則納入評(píng)估范圍，出租人對(duì)未付租金及其他損失進(jìn)行優(yōu)先債權(quán)申報(bào)。