國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

國家稅務總局廣東省稅務局關(guān)于公開征求《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)》意見的通知

　　為進一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標準，國家稅務總局廣東省稅務局擬修訂《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號)，現(xiàn)面向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2024年5月3日前通過廣東省稅務局門戶網(wǎng)站-互動交流-意見征集欄目反饋意見建議。

國家稅務總局廣東省稅務局

2024年4月3日

　　稅 屋附件：

　　1.國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程（征求意見稿）.docx

　　2.國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅申報表及附表（征求意見稿）.xlsx

　　3.國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算相關(guān)文書（征求意見稿）.docx

國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計算應當繳納的土地增值稅稅額，并填報土地增值稅清算申報表及附表，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務機關(guān)負責土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務機關(guān)應當加強與財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增值稅清算管理。

　　稅務機關(guān)可參照當?shù)毓こ淘靸r指標，結(jié)合市場因素，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的土地增值稅扣除項目金額標準。在清算審核過程中，稅務機關(guān)可聘請工程造價等專業(yè)機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員提供工程造價咨詢、鑒定服務。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的;

　　(四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)進入法定破產(chǎn)清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)主管稅務機關(guān)有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積的比例在85%以上;第(二)項中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

　　第九條 稅務機關(guān)應為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應補(退)稅額等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項目管理

　　第十條 納稅人應在取得國有土地使用權(quán)并獲得首張房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可證之日起30日內(nèi)辦理項目報告，取得土地增值稅項目編碼。納稅人后續(xù)取得有關(guān)部門立項、規(guī)劃、施工、銷(預)售、竣工等審批備案資料，應在次月15日前更新項目報告。

　　項目報告應與本規(guī)程第十六條規(guī)定的清算單位相匹配，一個項目編碼對應一個清算單位。因立項變更、規(guī)劃調(diào)整等原因需要對原項目進行拆分合并的，納稅人應自發(fā)生變化之日起30日內(nèi)提交有關(guān)資料，申請項目拆分或合并。

　　第十一條 稅務機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施臺賬管理，跟蹤項目規(guī)劃、施工、銷售、竣工、達清算條件情況，輔導納稅人做好項目報告、更新房源信息和房屋銷售情況，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。

　　第十二條 主管稅務機關(guān)應重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，輔導納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費用。

　　第三章 預征管理

　　第十三條 納稅人取得房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證后，在次月15日前向稅務機關(guān)辦理預(銷)售報告。后期取得新的預售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時，應于取得次月15日前更新報告。

　　納稅人報告銷售(預售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時，應同時報送對應的土地增值稅項目房源信息，并按季度更新銷售情況，報送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產(chǎn)類型、合同簽訂時間、合同金額等。

　　第十四條 納稅人應區(qū)分不同房地產(chǎn)類型銷售收入，按照規(guī)定的預征率及時準確申報預繳土地增值稅。對保障性住房暫不預征土地增值稅。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按以下方式確認土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

　　適用一般計稅方法的，按照適用稅率計算;適用簡易計稅方法的，按照征收率計算。

　　第四章 清算申報受理

　　第十六條 土地增值稅以發(fā)改部門審批(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對同一個發(fā)改立項審批(備案)的項目，分期進行開發(fā)的，以分期項目為單位進行清算，具體根據(jù)政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》所載內(nèi)容確認。對連續(xù)24個月內(nèi)取得的多份《建設工程規(guī)劃許可證》，可結(jié)合施工、銷售(預售)、竣工驗收等情況確定清算單位。

　　經(jīng)縣級以上(含縣級)人民政府審批的城市更新、城中村改造等項目，主管稅務機關(guān)可綜合立項批復、規(guī)劃實施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十七條 稅務機關(guān)應對土地增值稅清算項目實行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款;若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，稅務機關(guān)應加強跟蹤管理，定期評估,對確定需要進行清算的項目，及時發(fā)出清算通知書。納稅人應在收到清算通知書之日起90日內(nèi)向主管稅務機關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款;若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(退)稅手續(xù)。

　　第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表(具體格式見附件1)。

　　(二)與清算項目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及稅務機關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應包括：

　　1.項目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。項目立項文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售(預售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、權(quán)屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明項目分期情況、不同項目之間共同成本費用總額及其分攤情況。

　　3.商品房銷售明細表以及將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權(quán)的情況及相應的出(轉(zhuǎn))讓合同、出讓金(地價款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本構(gòu)成及相關(guān)合法有效憑證;拆遷(回遷)合同、勘察設計合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關(guān)的預決算報告、工程結(jié)算報告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設計圖、管理人員架構(gòu)及人員明細等資料。工程造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準的，應向主管稅務機關(guān)報送造價書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設施，應按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分項分類說明，并附上相關(guān)憑證。

　　7.融資情況說明及相關(guān)的借款合同、利息結(jié)算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財務核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　9.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務機關(guān)要求報送項目會計資料的，還應提供會計憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證;已委托涉稅專業(yè)服務機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構(gòu)出具的報告。

　　第十九條 主管稅務機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務機關(guān)應通知納稅人補正資料，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)補正清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補正全部資料的，予以受理。

　　在限期內(nèi)補正確定收入、扣除項目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務機關(guān)認可的，予以受理。

　　逾期未能補正關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認，確因客觀原因造成資料難以補正的，予以受理。

　　第五章 清算審核重點

　　第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關(guān)性進行審核。應結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十一條 審核收入情況時，應重點審核納稅人預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、房產(chǎn)銷售分戶明細及其它有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入;對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核;對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核。

　　稅務機關(guān)可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當理由的，按本規(guī)程第二十二條第(一)項規(guī)定確定其收入。

　　前述正當理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉(zhuǎn)讓價格的;

　　(二)司法拍賣確定成交價格的;

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉(zhuǎn)讓價格的;

　　(四)稅務機關(guān)認可的其他情形。

　　第二十二條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　2.參照當?shù)禺斈�、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第二十三條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得國有土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

　　第二十四條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，應按主管稅務機關(guān)要求提供情況說明和佐證資料。主管稅務機關(guān)應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用工程造價機構(gòu)或?qū)�業(yè)人員意見，經(jīng)集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項目金額標準據(jù)以計算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結(jié)算的;

　　2.工程結(jié)算項目建安造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準無正當理由的;

　　3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的;

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢�項目金額標準的;

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。